宅地建物取引業免許

建物

宅地建物取引業について

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宅地建物の取引業を営もうとする場合は、個人の方、法人の方を問わず、宅地建物取引業法第3条の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の(宅地建物取引業)免許を受けることが必要となります。

法人の場合は、商業登記簿に宅建業を営む旨の事項が定められていることが必要ですのでご注意ください。  

 宅地建物取引業とは?
2 宅地建物取引業免許とは?
3 国土交通大臣免許と都道府県知事免許って?
4 免許の有効期限は?
5 宅地建物取引業免許を受けるための要件とは?
 免許取得後の営業を行うにあたっての義務

 

まず、宅地建物取引業の定義を見てみます。

1 宅地建物取引業とは?

宅地建物取引業法第2条第2号にて、「宅地若しくは建物(建物の一部を含む)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。」とされています。

 

次に、宅地建物取引業免許について見てみましょう。

2 宅地建物取引業免許とは?

宅地建物取引業者免許証

宅地建物取引業者免許証

宅地建物の取引について、許可を得たもののみが取扱いが許される免許制度を実施し、必要な規制を行い、購入者の利益の保護と宅地及び建物の円滑な流通を図るために設けられています。

どのようなときに免許が必要なのかを見ていきましょう。

下記に、宅地建物取引免許が必要な取引を表しています。

自己所有物件 他人所有物件(代理) 他人所有物件(媒介)
売買 免許が必要 免許が必要 免許が必要
交換 免許が必要 免許が必要 免許が必要
賃貸 免許は不要 免許が必要 免許が必要

自己物件を賃貸(アパート経営や貸しビル業など)する場合は不要です。

たとえ自己所有物件であっても、売買・交換を業として行う場合は免許が必要です。

 

3 国土交通大臣免許と都道府県知事免許って?

事務所を設ける場所と数によって分かれます。

・国土交通大臣免許とは・・2つ以上の都道府県に事務所を設ける場合の免許です

・都道府県知事免許とは・・1つの都道府県にのみ事務所を設ける場合の免許です

<ここで注意!>

本店と支店がある事業所において、本店では宅地建物取引業を行わないで、支店が宅地建物取引業を行う場合でも、本店は必ず宅地建物取引業を行う事業所とみなされます。

そのため、本店と支店の所在地が都道府県を異にする場合は国土交通大臣免許が必要です。

開業時、1か所の事務所で開始して都道府県知事免許を取得し、規模が大きくなり、複数の都道府県に事務所を設ける場合も、国土交通大臣免許を取得し直すことになります

国土交通大臣免許であれ、都道府県知事免許であれ、免許の効力に違いはなく、取引業務は日本国内どこでもできます。

 

4 免許の有効期間は?

宅地建物取引業の免許は5年間です。

免許を受けた日の翌日から起算して5年後の免許応当日をもって満了となります。

引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合は、免許の有効期限満了日の90日前から30日前までの間に、更新の免許申請手続きをすることが必要です。

 

次に免許を取得するための要件を見ていきましょう。

5 宅地建物取引業免許を受けるための要件とは?

 

(1)事務所には専任の宅地建物取引士がいること

宅地建物取引士証

宅地建物取引士証

 

宅地建物取引士の資格試験に合格し、取引士として登録をして取引士証の交付を受けている者が、1つの事務所において5人に1人の割合で、専任で従事する必要があります。

先に述べた、本店で宅地建物取引業を行わない場合にも、本店には専任の取引士が必要です。

 

(2)事務所について 事務所の机

宅地建物取引業の事務所は、継続的に業務を行うことができる施設であり、他の業者や個人の居住空間から独立している必要があります。

特に「独立した」という部分が重要です。

例えば、自宅の一部を事務所として使用する場合、独立性が保たれた空間が必要で、居住用の玄関と事務所用の玄関を分ける必要があります。

自宅に限らず、法人の事務所の一角を事務所とする場合においても、独立性と出入口について同様の要件が必要です。

例えば、

  • テント張りやホテルの一室などは認められません。
  • 1つの部屋を協同で使用する場合も基本的に認められないことになります。

ただし、固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。

  • 区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。

ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され、独立性が保たれている必要があります。また、管理規約上、事務所の使用が認められない場合など、消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。

 

(3)欠格要件に該当しないこと 罪

申請者、申請法人の役員、法定代理人、政令使用人が、以下の事由に該当してから5年を経過しないうちは、免許をうけることができません。

〇 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合

〇 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合

〇 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せされた場合

〇 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合 など

その他の場合

〇 成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ない者

〇 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合

〇 事務所に従業員5人に1人の割合で専任の取引士を設置していない場合 など

 

次に免許の審査が終われば営業保証金の用意です。

営業保証金供託書

営業保証金供託書

本店(主たる事務所)の所在地を管轄する供託所に営業保証金供託します。

本店だけであれば、1,000万円。支店があれば1事務所につき500万円が追加で必要です。

しかし、宅地建物取引業保証協会へ加入することで、費用を抑えることができます。

加入した場合、本店だけであれば、60万円。支店があれば1事務所につき30万円が追加で必要です

宅地建物取引業保証協会

(公社)全国宅地建物取引業保証協会

(公社)不動産保証協会

 

6 免許取得後の営業を行うにあたっての義務

宅地建物取引業者票

従業者証明書

従業者証明書

(1)従業者証明書の交付・携帯・掲示

(2)従事者名簿の整備・保存・閲覧

(3)業務に関する帳簿の整備・保存

(4)宅地建物取引業者である旨の標識(業者票・報酬額表)の掲示

(5)宅地建物取引士証の携帯・掲示

いずれの場合も、怠ったり虚偽があった場合は、行政処分、行政指導を受けることがあります。

 

 

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